自分でもできる！？不動産の相続登記を解説！

相続が発生した、まずは相続人を正確に特定することが重要です。

法定相続人は、相続の時点において被相続人の配偶者、子供、親、兄弟姉妹などの相続順位によって決まります。戸籍謄本を取得することで、これまでの家族の関係性を確認し、誰が優先順位を持つのか、または遺言書があれば相続人以外の受遺者がいるかなどを明らかにしましょう。

法定相続人以外で財産を分割する場合は、遺産分割内容について相続人全員で協議のうえ、その協議結果を記した「遺産分割協議書」を作成する必要があります。

遺産分割協議書は、相続人全員の合意形成を図る目的だけではなく、被相続人の預貯金の解約や今回のテーマである不動産の相続登記の手続きにも必要となる書類です。

煩雑な相続の手続きをスムーズに進めていくためにも、早めに遺産分割協議を調えていくことが大切です。

では、ここからは実際の不動産の相続手続きの手順について見ていきましょう。

相続登記の手続きは不動産を管轄する法務局で行います。その際に提出する必要な書類は、どのようなケースで土地や建物を相続したかによって異なりますが、すべてのケースにおいて必要な書類は上記のとおりです。

2024年3月1日以前は戸籍謄本を取得するために本籍地の市区町村役場で申請する必要がありましたが、現在は最寄の市区町村役場で全国の戸籍謄本が請求できるようになりました。


【遺言書による相続の場合】

被相続人の遺言書に従って不動産を登記する場合は、上記の書類とともに、『遺言書の原本』も提出します。


【遺産分割協議による相続の場合】

遺産分割協議によって不動産の相続人を決めた場合は、上記の書類とともに、『遺産分割協議書』と『印鑑証明書（相続人全員分）』が必要です。

登記申請書は、法務局ホームページから様式をダウンロードして作成することができます。

法務局のホームページ「不動産登記の申請書様式について」に、登記申請書の記載例が示されていますので参考にしながら記入するとよいでしょう。

登記申請書に必要事項を記入したあとは、登録免許税の金額分の収入印紙を法務局で購入し、申請書に添付すれば完成です。

では、つづいて登録免許税の計算方法について確認していきます。

登録免許税とは、登記を申請するときに国に納める税金のことです。

税額は土地や建物の固定資産税評価額に一定の税率をかけて算出します。
相続登記の税率は”1000分の4”と定められています。


【例】
固定資産税評価額：1000万円　▶▶▶▶　登録免許税：4万円


この金額の収入印紙を法務局で購入し、申請書に添付します。

ただし、遺言によって相続人でない受遺者が不動産を取得する場合には税率が1000分の20になるので注意が必要です。

申請方法は、法務局窓口、郵送、オンライン申請の３つです。

オンライン申請には電子署名や電子証明書が必要になるため、一般の方が相続登記を自分で行う場合には窓口申請か郵送申請のいずれかになりますが、法務局の窓口に持参すればその場で書類の不備等を確認してもらうことができますので、窓口申請が一番おすすめです。

法務局での書類の審査と登記には10日～2週間くらいかかります。無事に登記が済んだら、登記識別情報の通知や登記完了証を受け取れます。

被相続人が生前に離婚や再婚を繰り返して認知や養子縁組をしている場合など相続関係が複雑なケースがあります。

また、代襲相続（相続人が被相続人より前に死亡し相続人の子が代わって相続人になること）が発生していると相続人の数も多くなります。

相続関係が複雑化すると戸籍を正確に追跡しないと法定相続人を間違えてしてしまう可能性があります。こうした状況が予見できる場合は、生前から法定相続人を特定しておくことで残された家族の負担を軽減することができるでしょう。

令和6年4月1日から相続登記は義務化されましたが、それまでは相続登記は任意だったため、相続後も登記が更新されていない不動産はたくさん存在します。

たとえば、父親が亡くなって相続登記をしようと登記簿を確認したところ、何十年も前に他界した祖父の名義のままになっていたということも珍しくありません。この場合には、当時の遺産分割協議書をもとに、祖父→父→子の相続登記を申請しなければなりません。

また当時の遺産分割協議書がなければ新たに作成し直す必要がありますが、当時の相続人に再度協力してもらいながら作成することになるため、登記申請までにかなりの時間がかかってしまうことが容易に想像できます。

相続登記は、不動産を管轄する法務局に申請しなければなりません。

たとえば、地方にある実家の相続登記を東京に暮らしている相続人が申請する場合、その地に赴いて管轄の法務局に申請する必要があります。

郵送申請の選択もありますが、前述のとおり、提出に必要な書類は多数あり登記申請書も正しく記入できるとも限りません。そうした場合には、法務局とやりとりする手間が増え、結果的に窓口申請したほうが確実に手続き出来たといった事もあることでしょう。

いずれにしても遠方にある不動産の相続登記は負担が大きくなります。

共有名義といっても、単独の相続登記と手続き方法に違いはありません。

しかし、単純に必要書類の数が増え、単独相続人よりも時間と手間はかかります。

また、どちらか一方が仕事で忙しく、書類を取得できる市区町村の営業時間に来庁できないといったケースも考えられます。

不動産の登記申請はすべての書類が整わない限り手続きを進めることは出来ませんので、書類準備が滞ってしまうことで相続人間のやりとりも増えていくことは明白です。


これまで相続人自身で不動産の相続登記を行うための手順を解説してきましたが、本章で紹介したトラブルリスクのある事例においては、手続きが煩雑で期限内に遂行することが難しくなってきますので、このようなケースでは各種書類の取得も含めて専門家（司法書士）に任せることを推奨します。