なぜ、不動産会社が相続をビジネスにするのか？

相続財産は、故人が残した財産や権利を指し、個々の相続人やご家庭によって異なりますが、一般的には以下のような分類になります。

1. 不動産
自宅や土地、投資用物件などが含まれます。相続時に評価が行われ、相続税の計算に影響します。

2. 金融資産
預金口座の残高、株式、債券、投資信託などが該当します。市場価値に基づいて評価されます。

3. 動産
自動車、家具、家電、貴金属などの物品が含まれます。評価は市場価値や査定によって行われます。

4. 負債
相続財産には負債も含まれます。住宅ローンやその他の借入金があれば、相続人はその負担を引き受けることになります。

そして、相続資産の構成としては、約４割が土地・家屋が占めています。

特に近年のインフレ対策による“不動産投資ブーム”によって、不動産への資産組換えが増えていき、
ますます相続と不動産は切っても切れない関係にある事がわかります。

相続財産の構成比率から分かるように、相続における不動産の位置づけは非常に重要です。中でも不動産の遺産分割は円満相続における一番のカギとも言えます。

なぜなら、不動産の分割は他の資産に比べて大変複雑だからです。「共有名義にする」、「売却して現金化する」、「特定の相続人に譲渡する」など、さまざまな選択肢があり、家族間での合意が必要となります。この仕事をしていると、親族から遺留分侵害額請求を受けて、早期現金化の為に実家を安く手放さなくてはいけないといった相談を受けることもたくさんあります。

大切なご家族に資産を残すはずであった不動産が、家族間に不協和音をもたらす元凶にもなり得るということは理解しておいたほうが良いでしょう。

相続における不動産評価の必要性は、以下のような理由が挙げられます。

1. 相続税の算出
不動産の評価額（相続税評価額）は、相続税の計算における基礎となります。適正な評価を行わないと、正確な相続税額を算出できず、結果として過少申告や過大申告となるリスクがあります。

2. 遺産分割の根拠
相続人間での遺産分割協議では、不動産の時価が公平な分割のための基準となります。時価が明確であれば、相続人間のトラブルを避けやすくなります。

3. 売却時の適正価格
相続後に不動産を売却する場合、正確な評価が必要です。市場価値を把握することで、適正価格での売却が可能になります。尚、売却時に取引される適正価格（時価）と相続税の計算の基となる相続税評価額は全くの別物です。詳細は後述します。

4. 資産管理の計画
不動産の評価は、将来的な資産管理や運用計画を立てる際にも重要です。特に投資用不動産の場合、収益性や資産価値の判断に役立ちます。

5. 法的手続きの円滑化
遺言書や信託に基づく不動産の分配には、評価額が必要です。評価を行うことで、法的手続きが円滑に進みます。

6. 相続トラブルの防止
評価が不透明だと、相続人間での不満や争いの原因になることがあります。公正な評価を行うことで、紛争を未然に防ぐことができます。

相続税の計算に用いる基準価格は、時価ではなく「相続税評価額」です。

時価とは、市場においてその不動産が売買される際の価格のことを指します。

一方、相続税評価額とは、相続税を計算するために相続税法に基づいて評価された金額のことで不動産は公示価格に基づいた路線価を用いることが多いです。

この相続税評価額は、実際の市場価格（時価）とは異なることが多く、都内の不動産価格であれば、相続税評価額は時価の6割～7割程度が目安となります。

尚、通常、時価は不動産会社による査定、相続税評価額は相続税法に基づき税理士が算定します。

相続における不動産会社の役割は多岐にわたります。具体的には以下のような点が挙げられます。

1. 不動産の査定（時価）
不動産会社は、相続対象の不動産の市場価値を査定するための情報提供を行います。適正な価格を知ることで遺産分割に役立ちます。

2. 売却のサポート
相続した不動産を売却する際、不動産会社は販売戦略を立て、広告や案内を行います。市場での適正価格を設定し、迅速な売却を目指します。特に、隣地との境界確認や測量といった不動産売却に必要な権利調整には多くの時間を要しますので相続発生後10か月以内に売却を完了させるためには、売却活動を含めて失敗は許されません。その為にも不動産の専門家の助けは必ず必要になります。

3. 法律手続きのサポート
不動産会社は、相続登記や名義変更に必要な手続きについてアドバイスを提供します。司法書士と連携して必要書類の準備や申請手続きのサポートを行います。

4. 遺産分割の相談
相続人間での遺産分割について相談を受けることがあります。不動産の分割方法や共有名義の選択肢など、具体的なアドバイスを提供します。

5. 物件管理
相続後に不動産を賃貸にする場合、不動産会社は物件の管理業務を行います。入居者の募集や契約手続き、維持管理など、総合的なサポートを提供します。

7. 専門家との連携
不動産屋は、税理士や弁護士、司法書士などの専門家と連携して、相続に関する総合的なアドバイスを提供することができます。

これらの役割を通じて、不動産会社は相続人が直面するさまざまな課題を解決し、円滑な相続手続きをサポートします。相続が発生した際には、専門的な知識を持つ不動産会社の助けを借りることが有効です。

1. 生前贈与
不動産を生前に相続人に贈与することで、相続財産を減少させ、相続税の負担を軽減できます。贈与税の基礎控除を利用することも大切です。

2. 小規模宅地等の特例
自宅や事業用不動産を相続する場合、小規模宅地等の特例を利用することで評価額を最大80%も減額できます。特定の条件を満たす必要がありますので、この特例制度を知っている不動産会社に相談するかどうかで将来に課税される相続税に大きな差を生みます。不動産売却では相続発生前と発生後のどちらを選択がするほうがいいかといった判断は、この小規模宅地等の特例の利用可否が鍵を握るといっても大袈裟ではないでしょう。

3. 賃貸物件の活用
不動産を賃貸にすることで、定期的な収入を得ることができ、相続税の支払いに充てることができます。また、賃貸用不動産は実需の不動産よりもさらに相続税評価額が圧縮される可能性が高いです。相続対策として投資用不動産を購入する富裕層が多いのは、まさにこのロジックを活用して相続税を抑えるためです。

4. 法人化
不動産を法人名義にすることで、相続時の評価額を圧縮することが可能です。法人の持分を相続する形にすることで、税負担が軽減される場合があります。